Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
НовостройкиПартнерские проекты

ЖК комфорт-класса: упадут ли цены?

партнерский материал14 апреля 2023 2 327
2023-05-16T13:35:58.221797+00:00
ЖК комфорт-класса: упадут ли цены?
Что отличает ЖК комфорт-класса от бюджетной застройки, подешевела ли такая недвижимость в 2022 году и что будет с ценами на нее дальше? Разбираемся на примере двух успешных проектов.

ЖК «улучшенной планировки» 

Жилье комфорт-класса — переходный от «стандарта» к «бизнесу» сегмент рынка недвижимости. От первого оно унаследовало демократичные цены, а от второго получило более качественную и разнообразную инфраструктуру. 

Типичные покупатели квартир в таких ЖК — семейные люди со средним достатком, которые хотят обеспечить себе и своим детям больше социальных и бытовых удобств. От недвижимости стандарт-класса, для которого главное — сам факт наличия крыши над головой, «комфорт» отличает внимание к деталям: 

  • удобное расположение, развитая транспортная инфраструктура; 
  • красивая, хорошо обустроенная придомовая территория с качественными детскими и спортивными площадками, прогулочными зонами; 
  • нежилые первые этажи, где открываются магазины, кафе, парикмахерские и досуговые центры; 
  • дополнительные удобства в подъезде: кладовки, колясочные, лапомойки для домашних животных, консьерж-сервис. 
  • улучшенные планировки квартир и т. д. 

Ориентация на семейную аудиторию накладывает на проектировщиков таких ЖК обязательство создать в них среду, комфортную для отдыха и развития детей. 

Это и детские площадки с современным безопасным покрытием и широким выбором развлечений, и разнообразные спортивные зоны, и рампы для скейтеров и роллеров, и пространства для подростковых тусовок.  

Фото: детская площадка в ЖК «Датский квартал», ГК ФСК

Кроме того, непременными спутниками комфорт-класса становятся социальные объекты: школы, детсады, поликлиники. Иногда речь идет о муниципальных заведениях, но часто «социалку» для своих микрорайонов возводят сами застройщики.   

Визуализация: двор ЖК «1-й Лермонтовский», компания «Первый ДСК»

Неудивительно, что при таком подходе комфорт-класс в России постепенно вытесняет бюджетное жилье. В Московском регионе на Циан сейчас доступно около 400 жилых комплексов, которые позиционируются в этом сегменте. В то же время «стандарта» (по старой памяти его еще называют экономклассом) продается вдвое меньше. 

Подробнее о новостройках комфорт-класса мы поговорим на примере двух успешных проектов: ЖК «Датский квартал» от ГК ФСК в Мытищах и ЖК «1-й Лермонтовский» от «Первого ДСК» в Люберцах.   


ЖК «Датский квартал»

ЖК «1-й Лермонтовский»

Застройщик

ГК ФСК

«Первый ДСК»

Локация 

Мытищи, между Алтуфьевским и Осташковским шоссе 

Люберцы, на границе с Москвой: в нескольких метрах расположен столичный район Некрасовка 

Класс 

комфорт+

комфорт 

Площадь застройки

18 га (5 корпусов на 4378 квартир) 

17,6 га (5 корпусов на 4800 квартир) 

Тип дома 

Монолитный

Индустриальный 

Этажность

9–22 

22–25 

Квартиры 

Более 90 видов классических и авторских планировок (включая двухуровневые), площадь квартир — от 25,2 до 127,8 кв. м

Классические и нестандартные планировки: от студий площадью 24  кв. м  до просторных 4-комнатных квартир на 109  кв. м 


Высота потолков 

2,85 м

2,66 м — 2,84 м 

Отделка 

Без отделки, предчистовая, чистовая

Предчистовая, чистовая

Парковка 

Подземная, гостевая 

Подземная, гостевая 

Транспортная доступность

Путь до города на автомобиле занимает 5–10 минут, общественным транспортом до метро «Алтуфьево», «Бибирево» и «Медведково» можно добраться за 10–15 минут, пешком — чуть более чем за полчаса


Пять минут на автомобиле до станций метро «Некрасовка», «Котельники», «Лермонтовский проспект». 

В шаговой доступности ж/д станции «Люберцы-1» и «Люберцы-2», от которых можно за 20–30 минут добраться до Казанского вокзала 

Внутренняя инфраструктура 

Детские и спортивные площадки, места для отдыха, магазины, аптеки, SPA-центр, кафе, точки бытовых услуг.  

Два  муниципальных детских сада и школа, медицинский центр.

В ближайшем будущем появится еще одна школа  на 1100 мест и детский сад на 510 мест  

Детские и спортивные площадки, места для отдыха, магазины, аптеки, SPA-центр, кафе, фитнес-центр, кинотеатр.  

В пятой очереди появятся детский сад на 560 мест и школа на 1500 мест, взрослая и детская амбулатории 

Экология 

Рядом с ЖК находится лесной массив площадью более 400 га

Поблизости расположены Люберецкий парк и Жулебинский лесопарк, переходящий в природно-исторический парк «Кузьминки»

Безопасность 

Закрытая территория, видеонаблюдение, охрана, консьерж-сервис 

Система «Умная квартира» (3–5 корп.), закрытая территория, видеонаблюдение, охрана, консьерж-сервис 


Срок сдачи 

2021–2023

2021–2024

Презентация проекта  

Посмотреть 

Посмотреть 

Как менялись цены на «комфорт» в 2022 году 

Жилье комфорт-класса эксперты относят к массовому сегменту рынка недвижимости. Несколько предыдущих лет на волне льготной ипотеки он стабильно прирастал как по объемам строительства, так и по цене квартир. Однако в прошлом году доступное жилье разделило трудную судьбу всего остального рынка. 

Сначала внешнеполитические потрясения создали небывалый ажиотаж: продажи февраля-марта 2022 года были рекордными даже по сравнению с тучными пандемийными годами. В это время цены на новостройки предсказуемо росли. 

Так, по данным Циан.Аналитики, в ЖК «Датский квартал» средняя стоимость квартир за два месяца увеличилась на 2,5%. При этом по отдельным корпусам наблюдался куда больший рост: к примеру, в пятом корпусе к марту цены выросли почти на 19%.

ЖК «1-й Лермонтовский» в этот период был чуть более доступным, но и там в самом готовом первом корпусе цены к марту увеличились практически на 15%.  

Динамика средней цены 1 кв. м в рассматриваемых ЖК

Январь 2022

Январь 2022

Март 2022
ЖК «Датский квартал» 

195,8 тыс.

197,5 тыс.

199,8 тыс.

ЖК «1-й Лермонтовский»

182,2 тыс.

188,2 тыс.

194,8 тыс.

По данным Циан.Аналитики 

Не слишком критичным для комфорт-класса оказалось даже резкое повышение ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля. Как один из самых доступных сегментов он по-прежнему был интересен инвесторам, стремившимся спасти сбережения, а также ипотечным заемщикам, которые торопились взять ранее одобренные кредиты на старых условиях. 

Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина подтвердила, что в прошлом году комфорт-класс чувствовал себя лучше, чем более дорогой «бизнес». По итогам 2022-го продажи холдинга в этом сегменте даже выросли на 8% по сравнению с 2021 годом, в то время как бизнес-класс просел на 3%.

В целом на удорожание ипотеки и падение платежеспособности россиян комфорт-класс реагировал мягче, чем более дорогая недвижимость. 

Падение потенциального спроса в сегменте (примерно на 40%) началось с апреля 2022 года и продолжилось до середины июля. Однако и в это время застройщики не спешили снижать цены, ограничиваясь точечными скидками и акциями. 

«Летом прошлого года максимальные скидки в наших жилых комплексах комфорт-класса достигали 16–18% в зависимости от проекта, а в ЖК бизнес-класса квартиры можно было купить со скидкой даже выше 20%», — прокомментировала ситуацию директор аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.  

Скидки на ЖК «1-й Лермонтовский» от «Первого ДСК» в тот период были сопоставимого размера. 

для справки

В конце года на первичном рынке Московского региона со скидкой продавалось около 28% всех лотов. Для сравнения: в конце 2021-го таких квартир было лишь 6%. Средний размер скидки в этот период составлял 10%. 

Однако, несмотря на скидки, стоимость «квадрата» на многих объектах в прошлом году продолжала расти. Тем самым девелоперы старались компенсировать убытки из-за роста себестоимости строительства.  

Динамика средней цены 1 кв. м в рассматриваемых ЖК

Апрель 2022
Май 2022
Июнь 2022
Июль 2022
ЖК «Датский квартал» 199,8 тыс. 202,1 тыс.  202,3 тыс.  203,0 тыс. 
ЖК «1-й Лермонтовский» 201,1 тыс.  200,8 тыс.  202,1 тыс. 204,0 тыс. 

По данным Циан.Аналитики 

С июня 2022-го спрос начал восстанавливаться, что было вызвано снижением ставок по льготной ипотеке до приемлемых 7%. В этот момент на рынок вернулись те, кто не успел купить жилье до начала турбулентности. 

Но уже в октябре на фоне частичной мобилизации интерес к недвижимости вновь упал и более-менее восстановился только к концу года. Однако и в этот период девелоперы практически не шли на прямое снижение цен, предпочитая адресные скидки. 

Динамика средней цены 1 кв. м в рассматриваемых ЖК

Октябрь 2022 Ноябрь 2022  Декабрь 2022 
ЖК «Датский квартал» 205,7 тыс.  206,1 тыс.  208,9 тыс. 
ЖК «1-й Лермонтовский» 209,5 тыс.  212,3 тыс.  214,3 тыс. 

По данным Циан.Аналитики 

Прогнозы на 2023 год 

В этом году на рынок недвижимости продолжают действовать те же противоречивые факторы. Экономика страны по-прежнему испытывает внешнее давление, льготная и рыночная ипотека стали дороже, а околонулевая и вовсе выбыла из игры из-за недовольства ею Центробанка.

С другой стороны, цены на недвижимость сейчас вышли на плато, практически прекратив рост. Так, в Московском регионе в январе средняя стоимость «квадрата» была на на 0,6% ниже, чем в декабре 2022 года, и составила 258,7 тыс. рублей. А в феврале — увеличилась на 0,7%, до 260,4 тыс. рублей.

При этом относительно февраля прошлого года цены в регионе выросли на 4%.

Еще одна тенденция — падение предложения новых ЖК вслед за снизившимся спросом. В начале 2023 года в МиМО в продажу вышло меньше лотов, чем в конце 2022-го. До этого предложение росло на протяжении восьми месяцев. 

для справки

В феврале в Московском регионе в продажу вышло всего лишь 34 корпуса на 554 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в конце прошлого года девелоперы выводили на рынок около 60 корпусов на 800 тыс. — 1 млн кв. м.

Динамика средней цены 1 кв. м в рассматриваемых ЖК

Январь 2023 Февраль 2023  Март 2023 
ЖК «Датский квартал» 215,0 тыс. 215,6 тыс. 216,8 тыс. 
ЖК «1-й Лермонтовский» 212,5 тыс. 214,8 тыс.  218,3 тыс. 

По данным Циан.Аналитики 

Предпосылок к заметному удорожанию квартир на рынке сейчас нет. Но значит ли это, что цены еще упадут? Возможно. 

«Но с середины 1 квартала 2023 года фиксируется слабоположительная ценовая динамика, хотя говорить о полноценном развороте тренда на рост пока преждевременно. — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — Часть этого роста объясняется небольшими объемами нового предложения. Меньше новинок на рынке — меньше лотов с невысокими ценами в базе, соответственно, подрастает средняя цена». 

Как и в 2022 году, от дальнейшего снижения цен застройщиков удерживают банки. В условиях проектного финансирования кредиторы рассчитали доходность каждого проекта еще на старте, и этот показатель не может опускаться ниже того, что заложено в финансовых моделях.  

Ощутимое снижение цены возможно только в новых проектах девелоперов, финансовая сторона которых согласовывается с банками в другой экономической реальности. 

При этом количество новинок в 2023 году сокращается (по некоторым данным, почти вдвое). Но и анонсированные комплексы еще нужно будет построить. Причем, нет никаких гарантий, что к моменту открытия продаж рыночная конъюнктура вновь не изменится. 

Что же касается скидок, то они в комфорт-классе по-прежнему есть, но уже не такие солидные, как во время максимальной просадки рынка. Так, ГК ФСК в ЖК «Датский квартал» предлагает дисконт до 11%, а «Первый ДСК» готов снизить цену на квартиру в «1-м Лермонтовском» до 14%.  

Как считают аналитики, какое-то время ждать дальнейшего снижения цен имеет смысл, только если у покупателя на руках «живые» деньги. Тем же, кто собирается покупать квартиру в ипотеку, медлить бессмысленно: ставки сейчас растут быстрее скидок от застройщиков.    

Фото в начале статьи: ЖК «Датский квартал», ГК ФСК

Реклама. ООО «Нега ЮГ», ОГРН: 1072304003200, юр. адрес: 123007, г. Москва, внутригородская территория города «Муниципальный округ Хорошевский», ул. 5-я Магистральная, 4 , эт. 3, комн. 26, 4CQwVszH9pSaLdspX8n

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#новостройка
ипотекановостройка
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru